二手房的买家和卖家终于可以松口气了，8月18日，沈阳市二手房转让征缴个税政策终于有了结果。税务部门表示，沈阳将从8月25日开征二手房个税。

　　转让门市、车库都得缴税

　　细则：凡出售坐落在沈阳市行政区域内的居住用房和非居住用房，并取得所得的个人，为纳税义务人，需缴纳个人所得税。

　　解读：自8月25日起，不管市民转让门市、车库还是商业网点都需按规定缴纳个税。据沈阳市地税局方面介绍，转让门市、车库、网点的个税征收标准与居住用房的个税征收标准相同，按照收入减去财产原值，并扣除各项税费和合理费用后，按20％的税率差额征收。在确定不了财产原值的情况下，按1％征收。

　　20％和1％自己选

　　细则：沈阳市二手房个人所得税实行查实征收或核定征收方式。

　　解读：如纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式。应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。计税公式为：应纳税额=应纳税所得额（交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用）×20%。

　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，采取核定征收方式计征个人所得税。征收率为1%。计税公式为：应纳税额= 转让房屋收入额×征收率1%。

　　“阴阳合同”难逃税

　　细则：纳税人申报的房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按照征收契税的计税价格计征个人所得税。

　　解读：沈阳开征二手房个税后，想通过做低房价、制造假合同达到逃税目的的房主们恐怕要失望了。税务机关将按照征收契税的计税价格重新核定转让收入，纳税人将不会有逃税的空间。

　　优惠标准有两条

　　细则：对个人转让自用达五年以上，并且是惟一的家庭生活用住房取得的所得，经申请，免征个人所得税。为鼓励个人换购住房，个人出售现住房后1年内按市场价格又购买住房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，视其所购住房的价值可全部或部分予以免税。

　　解读：转让时先买后卖合适还是先卖后买合适？退税依据哪些标准？对于这些市民关注的热点问题，细则也一一做出解答。

　　如果个人出售住房后1年内购买住房，购买住房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金），市民可凭完税凭证，到税务机关全部退还已缴纳的个人所得税；购房金额小于已售住房销售额的，则按照所购住房金额占已售住房销售额的比例退还已缴纳的个人所得税。

　　对个人先购买新住房后出售原住房的纳税人，在1年内销售原住房的，也按上述规定全部或部分予以免税。

　　离婚分房不缴税

　　细则：夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。

　　解读：为了最大限度地维护市民利益，税务部门分别针对各种情况进一步进行免税解释。直系亲属间继承的房屋出让方和受让方均不需缴纳个人所得税，直系亲属包括配偶、子女、父母、兄弟姊妹、祖父母、外祖父母。

　　个人现自有住房房产证登记的产权人为一人，在出售后一年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购买住房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可按照规定全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购买住房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

　　时间先后有说道

　　解读：对于各类房产依据什么时间享受免税条件，此次税务机关也一一做出了详解。

　　个人出售现住房后1年内按市场价格又购买住房的纳税人，其出售住房时间为出售住房时取得的完税凭证上所开具的时间；购买住房时间为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　已购公有住房的购房时间为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　动迁回迁的住房为房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　个人通过继承形式取得住房的，按照原住房所有权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　夫妻离婚财产分割形式取得住房的，夫妻间更名住房的，以原购房时房屋产权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　个人通过赠予形式取得住房的，以接受赠予后办理住房所有权证、契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。

　　材料全 15日内可办退税

　　解读：纳税人在进行纳税申报时应提供下列资料：购买房屋时的发票、房屋所有权证、契税证、交易合同、转让房屋过程中实际缴纳的税金。

　　个人出售住房申请退税的，应向主管地税机关提供证明符合规定退税条件的相关资料的原件及复印件，复印件由税务机关存档。填写《个人换购住房退税申请审批表》，并在15日内审批，办理退税；跨行政区域售、购住房符合退税条件的个人，应向原税款缴纳地主管税务机关申请退还个人所得税。

　　个人在出售房屋办理个人所得税纳税申报时，所提供的资料需提供原件（特殊不能提供的可只提供复印件）和复印件，原件用于现场核对，复印件由税务机关存档。 （记者 刘巍）